부담부증여 취득세, 소득 증빙 없으면 세금 10배 이상 뛸 수 있습니다
상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온 - 김도일 대표세무사 |
서울대학교 경영학과 졸업 |
이데일리TV - 건강닥터365 닥터인사이트 → 상속 · 증여 전문 세무사 출연 |
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안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다.
취득세 5,500만 원과 약 350만 원.
같은 강서구 아파트, 같은 부담부증여계약이었습니다.
보증금 3억 5,000만 원에 12% 무상취득 중과세율을 적용하느냐, 유상취득세율(1%)을 적용하느냐에 따라 결과는 이만큼 벌어졌습니다.
대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결이 그 사건입니다.
이 판결을 전후로 자치단체 실무에서 부담부증여 취득세 신고 시 수증자의 소득 소명을 적극적으로 요청하기 시작했습니다.
오늘은 이 판결을 중심으로 부담부증여 취득세의 입증 구조가 어떻게 작동하는지, 그리고 실무에서 무엇이 달라졌는지를 정리해드리겠습니다.
일반 거래와 가족 간 거래는 다르게 취급됩니다
먼저 지방세법 제7조 제12항부터 보겠습니다.
증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. (원칙상 증여)
정리하면 이렇습니다.
부담부증여 유형 | 채무인수액 부분 |
일반 부담부증여 (제3자 간) | 유상취득세율 적용 |
배우자 · 직계존비속 부담부증여 | 원칙적으로 증여 취득 (제11항 적용) |
배우자 · 직계존비속 간 부담부증여는 채무를 인수했다는 사실만으로는 유상취득이 인정되지 않습니다.
일단 원칙으로 돌아가 "증여로 취득한 것"으로 보고, 다시 제11항 단서의 입증 요건을 충족해야 비로소 유상취득으로 인정됩니다.
유상취득을 인정받으려면 4가지 중 하나를 입증해야 합니다
지방세법 제7조 제11항 단서 제4호는 다음과 같이 규정합니다.
해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
각 목을 정리하면 다음과 같습니다.
구분 | 인정되는 입증 방법 |
가목 | 그 대가를 지급하기 위한 취득자(수증자)의 소득이 증명되는 경우 |
나목 | 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 |
다목 | 이미 상속세 · 증여세를 과세 · 신고한 재산가액으로 그 대가를 지급한 경우 |
라목 | 가목~다목에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 |
문제는 "어디까지가 본인 재산으로 인정되는가"입니다.
바로 이 지점에서 대법원이 분명한 선을 그었습니다.
부담부증여 목적물 자체는 변제 자력에서 제외해야 한다
판결의 사실관계를 간단히 정리하면 이렇습니다.
- 부친으로부터 서울 강서구 아파트를 증여받음
- 보증금 3억 5,000만 원을 인수 (부담부증여계약)
수증자의 변제 자금 흐름은 다음과 같이 구성되어 있었습니다.
자금 원천 | 금액 |
새 임차인으로부터 수령한 보증금 | 2억 7,000만 원 |
퇴직연금 수령액 (2022. 8.) | 약 2,036만 원 |
KB 재형저축 만기자금 (2022. 12.) | 약 9,143만 원 |
성남 오피스텔 임대차보증금 반환금 (2022. 9.) | 1억 4,000만 원 |
수증자는 위 자금을 모아 2023. 5. 26. 종전 임차인에게 3억 5,000만 원을 실제로 반환했습니다.
형식적으로 보면 "본인 재산으로 채무를 갚은" 모양새가 갖추어진 것입니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, (다목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 수증 재산에 해당하는 때를 제외하고는) 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니 된다.
판단 시점도 명확합니다. 해당 부동산의 취득 시점을 기준으로, 그때까지 수증자가 확보하고 있던 본인 소득·재산을 본다는 것입니다.
이 법리를 이 사건에 적용하면 다음과 같은 결과가 도출됩니다.
- 새 임차인 보증금 2억 7,000만 원 → 부담부증여 목적물(아파트)에서 발생한 자금이므로 변제 자력 판단에서 제외
- 부담부증여 목적물에서 나오는 임대차보증금 흐름을 사실상 본인 재산화하여 갚는 구조는 인정되지 않음
- 결국 취득 시점을 기준으로 수증자 본인의 자금만으로 3억 5,000만 원 채무를 변제할 자력이 있었는지를 다시 심리하라는 취지
부담부증여의 목적물 자체에서 나오는 자금흐름은 변제 자력 판단에서 빼라는 것이 이 판결의 가장 강력한 시그널입니다.
지자체 실무는 이렇게 바뀌고 있습니다
이 판결의 법리가 확립된 이후로, 부담부증여 취득세 신고 단계에서 자치단체의 심사가 눈에 띄게 강화되었습니다. 실무에서 체감되는 변화는 크게 세 가지입니다.
첫째, 수증자 본인의 소득 자료 요청이 사실상 표준 절차가 되었습니다.
종전에는 부담부증여계약서와 임대차계약서 정도로 마무리되던 신고가, 이제는 소득금액증명원, 원천징수영수증까지 요구되는 경우가 늘었습니다.
둘째, "새 임차인 보증금으로 갚겠다"는 시나리오는 취득세에서는 더 이상 통하지 않습니다.
대법원이 부담부증여 목적물에서 나오는 자금흐름을 명시적으로 배제했기 때문에, 임대차 갱신을 전제로 한 채무 변제 계획은 라목 입증 자료로 쓰기 어려워졌습니다.
셋째, 다목(사전증여 활용)의 가치가 더 커졌습니다.
대법원은 본인 재산을 좁게 해석하면서도, "취득 이전에 이미 상속세·증여세를 과세 받았거나 신고한 수증 재산"은 본인 재산으로 인정한다"고 명시했습니다. 즉, 사전증여를 통해 자녀에게 자금을 이전해두고 그 자금으로 채무를 인수하게 하는 구조를 활용할 수 있습니다.
부담부증여 취득세는 이제 임대차계약서를 다시 작성했다는 사실 하나만으로 유상취득이 되는 구조가 아니게 되었습니다.
같은 부담부증여라도 결과가 완전히 달라지게 되었죠.
지금 상황에서 어떤 자금원이 입증 자료로 인정될 수 있는지, 사전 단계에서 어떤 자료를 확보해두어야 하는지 전문가와 함께 점검해보시는 것을 추천드립니다.
궁금하신 점이나 개별 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
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김도일