[성공사례] 거주주택 비과세로 양도세 3억 절세했습니다
안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다.
상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온 - 김도일 대표세무사 |
서울대학교 경영학과 졸업 |
이데일리TV - 건강닥터365 닥터인사이트 → 상속 · 증여 전문 세무사 출연 |
10억 ~ 80억원 규모 상속세 → 연간 20건 이상 신고 |
재건축 · 재개발 · 분양권 등 특수 증여 · 양도 → 연간 50건 이상 컨설팅 및 신고 |
자금조달계획서 · 한국부동산원 실거래조사 → 연간 20건 이상 대응 |
추징세액 13억 원 규모 증여세 세무조사 → 추징세액 0원 방어 성공 |
2017년 문재인 정부가 들어서면서 임대주택에 대한 각종 세제 혜택을 받기 위해 임대주택을 등록하신 분들이 정말 많았습니다.
그때 당시 임대주택을 등록하셨던 분들의 세제 혜택 적용 기한이 돌아오고 있습니다. 그에 맞추어 추가로 임대사업자를 등록할지, 매도를 할지, 자녀에게 증여를 할지 정말 고민이 많은 것 같습니다.
이번 케이스는 단기임대주택의 자동말소를 활용해 양도세 3억을 절세한 케이스를 소개해드리도록 하겠습니다.
'혹시 나도 이 케이스에 해당하는 걸까?' 하시는 분들은 [상담 안내] 공지글을 확인해주시기 바랍니다.
거주주택 비과세란?
거주주택 비과세는 세법상 요건을 갖춘 "장기임대주택"과 2년 이상 거주한 "거주주택"을 가지고 있을 때, 거주주택을 매도할 경우 장기임대주택을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세를 판단하는 것을 의미합니다.
쉽게 말해, 장기임대주택은 주택 수에서 빼주고 비과세 여부를 판단하는 것입니다.
기본적인 요건들은 아래와 같습니다.
요건 | 비고 |
세무서 사업자등록 | - |
지자체 임대사업자 등록 | - |
임대료 증가율이 5% 이하 | 19.2.12. 이후 계약, 갱신 분 |
임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 | |
임대의무기간 이상 임대 | 등록신청 시기에 따라 5년, 8년, 10년 등 |
사실 다른 요건들은 거의 대부분 지키시는 데, 마지막 "임대의무기간" 요건은 많이들 놓치시는 것 같습니다. 내가 언제 임대주택을 등록했는지에 따라서 이 기간도 다 달라지기 때문이죠.
등록시기별 임대의무기간은 아래와 같습니다.
'20.7.10. 이전 | '20.7.11. ~ '20.8.17. | '20.8.18 이후 |
5년 | 8년 | 10년 |
단기, 장기일반 | 장기일반 | 장기일반 |
여기에 '25.6.4. 이후 신설된 단기임대주택(6년)도 있습니다. 거주주택 비과세와 관련된 자세한 내용은 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
단기임대주택 자동말소와 거주주택 비과세
의뢰인의 상황을 간략히 정리하면 아래와 같습니다. (개인정보 보호를 위해 일부 내용을 각색하였습니다)
- 2014년 4월: 마포구 아파트 취득
- 2017년 7월: 마포구 아파트 "단기임대주택" 등록
- 2018년 1월: 영등포구 아파트 취득 및 전입 (거주주택)
- 2021년 7월: 마포구 아파트 "자동말소"
의뢰인의 경우 마포구에 2017년 7월 "단기임대주택"으로 등록한 아파트가 한 채 있었습니다. 해당 임대주택은 2021년 7월 경 "자동말소" 되었죠.
의뢰인의 고민은 한 가지였습니다. 주택 수를 줄이고 싶은데, 두 아파트 모두 매도하기는 아쉽다는 것이었습니다.
그러나 제 입장에서 해답은 명확했습니다.
거주주택 비과세를 받기 위한 기한이 지나기 전에 "영등포구 아파트"를 비과세를 받고 매도하는 전략이 그 해답입니다.
그 이유는 아래와 같습니다.
먼저, "마포구 아파트"의 경우 현재 재건축이 진행되고 있고, 시세 상승이 상당히 기대되고 있는 상황이었습니다. 완공 시 시세가 상당히 높아질 것으로 기대되고, 조합에서도 사업 진행에 박차를 가하고 있었죠.
한편, "영등포구 아파트"의 경우 마포구 아파트와 시세는 비슷하지만, 2000년대 후반 준공된 아파트이기 때문에 재건축 등의 호재를 기대하기는 어려운 상태였습니다.
또한, 한 가지 중요한 점이 있었습니다.
"거주주택 비과세"를 받을 수 있는 기한이 거의 임박했기 때문입니다.
그 이유는 바로 "자동말소"에 따른 임대의무기간 요건 때문입니다.
단기임대주택 자동말소 시 5년 내 거주주택을 매도해야 합니다
앞서 설명드린 것처럼, 거주주택 비과세가 적용되기 위해서는 각종 요건들을 채워야 하는데, 그 요건들 중 하나가 "임대의무기간"입니다.
문제는 "단기임대주택"의 민간임대주택법상 임대의무기간은 4년이지만, 세법상 임대의무기간은 5년이라는 점입니다. "단기임대주택"은 법 개정으로 인해 임대의무기간 4년이 지나고 나면 강제로 말소되기 때문에 법적으로 5년의 임대기간을 채울 수 없는 것이죠.
이런 문제를 해소하기 위해 세법에서는 아래와 같이 규정하고 있습니다.
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
즉, "단기임대주택"이 자동말소된 날부터 5년 내에 거주주택을 매도할 경우 임대의무기간을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하겠다는 의미입니다.
의뢰인의 경우 2021년 7월 마포구 아파트가 자동말소되었기 때문에, 2026년 7월 전까지 거주주택을 매도할 경우 비과세가 가능한 것으로 파악되었습니다.
양도세 차이는 3억원이었습니다.
거주주택 비과세를 적용받기 전후의 세액을 비교하면 아래와 같습니다. (대략적인 수치이니 참고만 부탁드립니다)
구분 | 일반과세 | 거주주택 비과세 |
양도가액 | 1,500,000,000 | 1,500,000,000 |
양도차익 | 890,000,000 | 890,000,000 |
양도소득금액 | 750,000,000 | 82,000,000 |
양도소득세 | 300,000,000 | 15,000,000 |
거주주택 비과세가 적용될 경우 12억 초과분에 대해서만 과세가 되고, 장기보유특별공제 우대율이 적용되기 때문에 세법상 혜택이 상당히 크다고 볼 수 있습니다.
물론 거주주택 비과세를 받은 이후 장기임대주택을 양도할 때 비과세 혜택이 줄어드는 단점이 존재합니다.
그러나 의뢰인분과는 마포구 아파트를 자녀 세대로 최대한 절세하면서 옮길 수 있는 방안을 마련하는 것으로 이 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
거주주택 비과세는 요건 하나만 안 맞아도 비과세가 불가능하기 때문에 사전에 정말 면밀한 검토를 거쳐야 합니다. 단순히 "내가 언제 등록했고, 얼마에 매도할 예정인데 세금이 얼마나 나올까요?"라는 질문만으로는 정확한 답을 드릴 수 없습니다.
위와 같은 성공사례 또한 정말 수차례 서류를 발급받고 면밀하게 법적 이슈들을 검토한 결과입니다.
따라서 전문가와 함께 내 상황을 아주 자세히 검토하는 것이 세금을 줄이는 가장 확실한 방법이라는 말씀을 전해드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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김도일