[성공사례] 미성년자 부담부증여, 취득세 7,000만원 절세

안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다. (모든 포스팅은 대표세무사인 제가 직접 작성하고 있습니다.)

​최근 부담부증여 취득세와 관련해 납세자에게 매우 불리한 판결이 나왔습니다. 이로 인해 가족 간 특수거래 시 취득세가 가장 큰 이슈로 떠오르고 있는데요.

​이번 컨설팅 케이스에서는 오히려 해당 판례를 역이용해서 취득세를 7,000만원 가량 절세한 케이스를 소개해드리려 합니다.

​특히 소득이 없는 자녀에게 부담부증여를 하시려는 분들은 이번 포스팅을 참고하시면 취득세를 줄이는 데에 도움이 되실 것 같습니다.

부담부증여로 취득세를 신고하려면 "채무 상환능력"을 입증해야 합니다

지난 2025년 10월 16일 대법원 판례가 하나 나왔습니다. (대법원 2025.10.16. 2024두67238)

​본 판례를 요약하면 결국 아래의 결론이 나옵니다.

수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안됨

부담부증여란, 쉽게 말해 주택을 증여받을 때 세입자의 전세보증금을 수증자가 떠안는 것을 말합니다.​

이때, 보증금 부분에 대해서는 유상거래(매매)로 보고, 그 외의 부분은 무상거래(증여)로 보아 취득세 및 증여세, 양도세를 계산하는 것으로 알려져 있습니다.​

문제는 특수관계인 간 유상거래에 대해서는 원칙적으로 증여로 보아 취득세를 부과합니다. 단, 실제로 대가를 지급했다는 것을 입증할 경우 유상거래를 인정해줍니다.

​대가의 입증 방법은 아래와 같습니다.

가. 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

​나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가~다에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

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위 판례가 발표된 이후, 부담부증여로 취득세를 신고하기 위해서는 수증자가 벌어들인 소득 등으로 "채무 전액"을 상환할 수 있음을 입증하도록 구청에서 업무처리가 되고 있습니다.

당초 예상 취득세는 1억원이었습니다

이번 케이스에서는 증여 대상 부동산이 재개발 구역에 위치한 다세대빌라였습니다.​

• 감정평가액: 8억원
• 전세보증금: 3억원
• 증여자 및 수증자: 어머니 / 아들 (동일세대원)
• 보유주택 수: 2주택

​아들이 현재 미성년자였기 때문에 당연히 소득 증빙은 어려운 상황이었습니다. 이때 그냥 감정평가액 기준으로 증여를 할 경우 취득세는 아래와 같이 계산될 것으로 예상되는 상황이었습니다.

취득세율이 12.4%나 되는 이유는 바로 "증여취득세 중과세"였습니다.​

2026년에 발표된 공시지가가 거의 대부분 10% 가량씩은 상승했죠. 이 빌라의 경우에도 새로 발표될 공시지가가 3억원 이상으로 올라갈 예정이었기 때문에, 의뢰인분은 취득세만 1억 정도 낼 생각을 하고 계셨습니다.

또한, 부담부증여로 인정을 받는다 하더라도 세금 부담이 상당히 큰 상황이었습니다. 자녀가 현재 동일세대원으로, 유상취득 인정 시 "2주택 중과세"가 적용될 예정이었기 때문이죠.

최종 취득세는 2,940만원, 총 7,000만원의 취득세를 절감하였습니다.

결론부터 말씀드리면, 최종 취득세는 29,412,000원이었습니다.

​어떻게 이런 결과를 만들어냈을까요?

​그 이유는 아래와 같습니다.

​공시지가는 4월 30일에 고시된다.

1. 미성년자 자녀는 소득 증빙이 안 되므로, 빌라 전체를 무상 취득한 것으로 본다.

​2026년 4월 30일에 고시될 예정이었던 공시지가는 3억원이 넘었지만, 다행히 2025년 기준의 공시지가는 2억 8천만원 수준이었습니다. 따라서 2026년 공시지가가 고시되기 전이라면 증여취득세 중과세를 피할 수 있었죠.​​

​또한, 자녀가 미성년자이기 때문에 부동산 전체를 증여받은 것으로 보아 취득세를 계산하는 것이 오히려 이득인 상황이었습니다. 유상취득에 대한 2주택 중과세 적용을 피할 수 있기 때문이죠.​

​

결론적으로 아래와 같이 최종 취득세가 계산되었습니다.

이전에 납세자분이 예상했던 취득세 약 1억 대비 7,000만원 가량의 취득세를 절감할 수 있었습니다.

​정말 다행히도 납세자분이 일찍 저를 찾아오셔서 제가 증여 타이밍을 조절할 수 있었던 것이 가장 핵심적인 성공 포인트였다고 생각됩니다.

인생에서 가장 중요한 건 타이밍이라 그러죠.

​이번 고객분도 저를 4월이 넘어서 찾아오셨더라면 취득세를 1억씩 낼 수밖에 없었을 것입니다. 그러나 다행히도 저를 연초에 찾아주셔서 이렇게 성공적인 결과를 만들어낼 수 있었습니다.

​가족 간 특수거래 관련해서 궁금하신 점이 있으시면 아래 링크를 참고해주시기 바랍니다.

​감사합니다.

📞대표번호: 02-6925-3230

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안녕하세요, 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다. 제가 연간 300건 이상 세금 상담을 하면서 느낀 바가 있습니다. 부동산 세금 상담은 사전에 얼마나 준비했느냐에 따라 퀄리티가 많이 달라집니다. 아무리 경력이 많은 세무사라 하더라도, 그 자리에서 처음 듣는 사실관계를 바탕으로 상담을 하는 것과, 미리 사실관계를 파악한 뒤 검토내용을 설명해드리는 것의 차이는 드라마틱하게

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