저가양도, 소득 입증 못 하면 취득세만 2억 5천만원 나옵니다.

안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다.
(모든 포스팅은 대표세무사인 제가 직접 작성하고 있습니다.)

부동산 세금을 전문으로 하다 보니 가족 간 매매, 저가매매 문제로 찾아오시는 분들이 정말 많습니다.

그런데 저가매매로 세금을 줄여보려다가 오히려 세금을 1억 원씩 더 내고 오시는 경우가 종종 있습니다.

핵심부터 말씀드리면, 가족끼리 부동산을 거래하실 때는 "소득" 딱 하나만 기억하시면 됩니다. 얼마에 거래하는지도 중요하지만, 이 소득 하나 때문에 세금이 1억 원, 많게는 2억 원까지 차이가 나기 때문입니다.

오늘은 저가매매에서 소득이 왜 이렇게 중요한지, 소득을 검토하지 않으면 왜 세금이 두 배 세 배로 늘어나는지 정리해드리겠습니다.

이번 글의 핵심만 정리하면 아래와 같습니다

지방세법 제7조 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산 취득을 원칙적으로 증여 취득으로 보며, 같은 항 제4호 가목의 "취득자의 소득" 등으로 대가 지급이 증명되어야 유상취득을 인정한다시가 20억 원 아파트를 17억 1천만 원에 거래할 때, 소득 입증 여부에 따라 취득세는 6,600만 원에서 2억 4,800만 원까지 벌어진다증여 취득세 중과는 매수인이 아니라 매도인(증여자)의 주택 수로 판단한다 (지방세법 시행령 제28조의6)

가족 간 저가매매에는 증여세·양도세·취득세 세 개의 관문이 있습니다

가족 간 저가매매를 검토할 때 걸리는 세금은 증여세, 양도소득세, 취득세 세 가지입니다. 출국 심사를 세 번 받는 것과 비슷해서, 이 중 하나만 막혀도 세금 부담이 급격히 증가합니다.

그런데 세 번째인 취득세는 처음 들으시는 분들이 많으실 것 같습니다. 실제로 저가양도를 검토하면서 앞의 두 세금을 아무리 계산해봐도 취득세가 해결되지 않아 가족 간 매매를 접는 경우가 상당히 많습니다.

소득이 부족하면 실거래조사와 자금출처조사가 문제될 수 있습니다.

가족 간 저가매매 이후에는한국부동산원 실거래조사(구청 정밀조사 포함)와국세청 자금출처조사, 이 두 가지 조사가 따라옵니다. 많은 분들이 이 둘을 같은 것으로 알고 계시는데 나오는 기관과 성격이 완전히 다릅니다.

가족 간 매매를 하면 실거래조사는 거의 대부분 나온다고 보시면 됩니다. 자금조달계획서에 세금 회피 정황이 보이거나 차용증이 부자연스러우면 조사로 이어질 수 있죠.

특히 자금출처조사에서 국세청이 쓰는 도구가 PCI 분석입니다.

PCI분석이란, 신고된 소득과 증여세 신고 내역에서 생활비, 세금 등을 뺀 금액을 실제로 취득한 재산 금액과 비교하는 방식입니다.

자녀의 누적 소득이 5억 원, 쓴 생활비가 3억 원이라면 국세청에 포착된 자금 여력은 2억 원입니다. 이 상태에서 20억 원짜리 부동산을 취득하면 나머지 금액의 출처를 설명해야 하는 것이죠.

다만 이 두 조사는 거래가 끝난 뒤에 따라오는 사후 검증입니다. 지금부터 말씀드릴취득세는 아예 거래를 시작조차 못 하게 만듭니다.

취득세는 가족 간 거래를 처음부터 "증여"한 것으로 봅니다

지방세법 제7조 제11항은 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하면 일단 증여로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.

매매계약서를 아무리 잘 쓰고 등기를 매매로 넘겨도 마찬가지입니다. 자녀가 부모의 부동산을 취득하면 출발점은 언제나 "증여"입니다.

매매로 인정받으려면 같은 항 제4호의 네 가지 입증방법 중 하나를 충족해야 합니다.

가장 앞에 놓인 기준이 바로 "취득자의 소득"입니다. 제가 이 글에서 소득을 계속 반복해서 말씀드리는 이유입니다.

다만 같은 항 제4호 단서에 따라, 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 소득을 입증하더라도 증여로 봅니다.

소득 입증 여부에 따라 취득세가 3배 이상 차이날 수 있습니다.

숫자로 비교해보면 차이가 확연합니다. 시가 20억 원인 조정대상지역 아파트를 부모가 자녀에게 17억 1천만 원에 매도하는 상황을 가정해보겠습니다.

차액은 2억 9천만 원으로, 3억 원과 시가의 30%(6억 원)를 모두 밑돕니다. 증여세도 나오지 않고, 취득세에서도 유상취득을 주장할 수 있는 구간입니다.

문제는 자녀가 17억 1천만 원을 본인의 소득과 재산으로 입증할 수 있느냐입니다.

(자녀가 무주택자이고 농어촌특별세는 제외한 기준입니다)

여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 유상취득이 인정되더라도 과세표준은 매매가 17억 1천만 원이 아니라 시가인정액 20억 원이라는 점입니다.

지방세법 시행령 제18조의2는 시가인정액과 실제 취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 부당행위계산으로 보아 시가인정액을 과세표준으로 삼도록 하고 있습니다.

같은 아파트, 같은 계약서인데 소득 입증 하나로 취득세가 1억 8천만 원 넘게 벌어지는 것입니다.

증여 취득세 중과가 적용되는 조건은 세 가지입니다.

1. 취득하는 주택이 조정대상지역 안에 있을 것
2. 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상일 것
3. 증여자, 즉 매도인인 부모가 1세대 1주택자가 아닐 것

세 번째가 핵심입니다. 지방세법 시행령 제28조의6은 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우를 중과 대상에서 빼주고 있습니다. 뒤집어 말하면 부모가 2주택 이상이면 중과가 들어갑니다.

보통 취득세 중과라 하면 집을 사는 사람의 주택 수를 떠올리게 되는데, 증여 취득세 중과는 정반대로 파는 사람의 주택 수를 봅니다. 다주택자가 자녀에게 집을 넘기지 못하도록 만들어둔 규정이 저가매매에도 그대로 걸리는 셈입니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족 간 저가매매를 하면 무조건 세무조사가 나오나요?
무조건은 아닙니다. 다만 한국부동산원 실거래조사나 구청 정밀조사는 거의 대부분 나온다고 보셔야 합니다. 이 단계에서 소명이 안 되면 국세청에 통보되어 자금출처조사로 이어질 수 있습니다.

Q. 시가의 30%, 3억 원까지만 싸게 거래하면 취득세도 안전한가요?
증여세와 취득세는 기준이 다릅니다. 차액이 시가인정액의 5% 이상이기만 해도 부당행위계산으로 보아, 매매가가 아닌 시가인정액이 취득세 과세표준이 됩니다.

Q. 증여 취득세 중과는 집을 사는 자녀의 주택 수로 판단하나요?
아닙니다. 파는 사람의 주택 수로 판단합니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계존비속이 취득하는 경우는 중과에서 제외되므로, 부모가 2주택 이상이면 중과 대상이 됩니다.

이처럼 가족 간 저가매매는 매매가를 얼마로 정하느냐로 끝나는 문제가 아닙니다. 검토 순서도 대부분 거꾸로 잡혀 있는데, 세금 계산이 아니라 아래 순서로 확인하셔야 합니다.

1. 자녀의 소득과 자금 여력 확인 (소득금액증명원, 원천징수영수증, 과거 증여세 신고서, 예금 잔액)
2. 대상 부동산의 세법상 시가 확인
3. 증여세가 나오지 않는 매매가 범위 산정
4. 그 매매가로 취득세 유상취득이 인정되는지, 과세표준이 얼마가 되는지 검토

1번이 해결되지 않으면 2번부터는 사실 의미가 없습니다. 매매는 돈이 오가야 하는 거래이고, 대금 지급 없이 등기만 매매로 넘기는 것은 매매가 아니기 때문입니다.

가족 간 매매가 워낙 많이 알려지다 보니 일반적인 부동산 거래처럼 생각하시는 분들이 계신 것 같습니다. 그러나 국세청과 지방자치단체는 그렇게 쉬운 상대가 아닙니다.

궁금하신 점이나 개별 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.