[성공사례] 저가양도로 서울 아파트 세금 3억 2천만원 절세했습니다

안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다. (모든 포스팅은 대표세무사인 제가 직접 작성하고 있습니다.)

대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결 이후, 가족 간 부동산 거래를 보는 구청의 시선이 눈에 띄게 달라졌습니다.

종전에는 매매계약서와 이체확인증 정도로 마무리되던 신고가, 이제는 소득금액증명원까지 요구받는 경우가 늘었습니다.

오늘 소개해드릴 사례는 그 변화의 한가운데에서 진행한 저가양도 컨설팅입니다.

거두절미하고 바로 사례로 들어가보도록 하겠습니다.

부모 자식 간 매매는 취득세에서 일단 "증여"로 봅니다

결론부터 말씀드리면, 저가양도에서 가장 먼저 무너지는 지점은 증여세가 아니라 취득세입니다.

먼저 지방세법 제7조 제11항을 보겠습니다.

배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 (이하 생략)

쉽게 말씀드리면,부모 자식 간 매매는 원칙이 "증여"이고, 자녀가 자기 소득이나 재산으로 대금을 냈다는 사실을 직접 증명해야만 비로소 "매매"로 인정된다는 뜻입니다.

여기서 실무상 가장 많이 걸리는 것이 주택담보대출입니다.

이번 건을 진행하기 전 관할 구청 취득세과에 직접 확인해보니, 답변은 이랬습니다. 매매 대상인 그 부동산을 담보로 받은 대출은 취득자의 소득·재산으로 인정하지 않고, 개인 간 차용증도 인정하지 않는다는 것이었습니다.

매매대금을 낼 시점에 그 집은 아직 자녀의 재산이 아니므로 위 나목에 해당하지 않는다는 논리입니다. 앞의 대법원 판결이 "수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다"고 못박은 뒤로 굳어진 실무입니다.

얼마나 싸게 살 수 있는지의 한도도 이 조항에 붙어 있습니다. 시가인정액과 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 무상취득으로 봅니다.

그 대가와 ... 시가인정액의 차액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말하고 ...)이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우 (지방세법 시행령 제11조의3)

2026년 6월 1일 이후 납세의무 성립분부터는 지분을 나눠 사더라도3억원·30% 기준을 주택 전체 가액으로 판단합니다.

부담부증여로 갔다면 세금은 3억 7,000만원이었습니다

의뢰인의 상황을 정리하면 아래와 같습니다.

• 서울 강동구 소재 아파트, 전용면적 131㎡, 같은 단지 실거래가 15억원 수준
• 소유자: 부모님 공동명의 (각 1/2 지분), 2018년 5월 취득
• 현재 거주자: 자녀 부부 (전세보증금 5억원, 실제 계좌이체로 지급)
• 부모님은 2023년 11월 경기도 소재 아파트를 취득해 전입, 현재 2주택

가족분들의 계획은 단순했습니다. 어차피 자녀가 살고 있는 집이니 전세보증금을 떠안기는 부담부증여로 넘기면 세금이 크게 줄지 않겠느냐는 것이었습니다.

참고로 가족 간 전세도 부담부증여의 채무로 인정됩니다. 보증금이 실제로 오갔고 계약서가 있으며 그 자금 출처에 문제가 없다면 가능합니다.

문제는 세액이었습니다. 시가 15억원에서 보증금 5억원을 뺀 10억원이 증여재산가액이 되는데, 여기에 증여세만 2억 1,800만원이 나옵니다.

그리고 여기서 취득세가 한 번 더 뜁니다. 지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 12% 세율을 적용하도록 하고 있고, 그 단서에서 "1세대 1주택자가 소유한 주택"만 예외로 빼주고 있기 때문입니다.

부모님은 2주택이었습니다.

여기서 많이들 놓치시는 부분이 있습니다. 유상거래 중과에는 일시적 2주택 예외가 있지만,일시적 2주택 규정은 지방세법 제13조의2 제1항 제2호에 걸려 있어 무상취득 중과에는 적용되지 않습니다. 증여취득세 중과를 피하려면 증여자가 조건 없는 1세대 1주택자여야 합니다.

아무 설계 없이 부담부증여로 진행했을 때의 세액은 아래와 같이 계산되었습니다.

최종 세금은 4,454만원, 3억 2,500만원을 줄였습니다

같은 집을 같은 자녀에게 넘기면서 세금은 3억 7,000만원에서 4,454만원이 되었습니다.

어떻게 이런 결과가 나왔을까요. 순서대로 세 가지였습니다.

첫째, 시가를 감정평가로 다시 잡았습니다.

저가양도는 시가에서 얼마를 뺄 수 있느냐의 문제이므로, 시가가 얼마인지부터 확정되어야 합니다. 같은 단지 실거래가는 15억원 근처였지만, 정식 평가서 전에 탁상감정을 먼저 받아보니 12억원대 후반이 나왔습니다.

그래서 정식 감정평가를 진행해 시가를 12억 6,000만원으로 확정했습니다. 매매가도, 취득세도, 양도세도 전부 이 숫자 하나에 연동됩니다.

다만 감정평가를 무조건 받으라는 뜻은 아닙니다. 평가액이 예상보다 높게 나오면 오히려 손해이므로, 탁상감정으로 먼저 확인한 뒤 결정하는 것이 순서입니다.

둘째, 매매가를 10억원으로 정했습니다.

시가 12억 6,000만원에서 3억원을 뺀 9억 6,000만원을 넘겨야 취득세에서 무상취득으로 의제되지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제35조의 저가양수 증여의제 역시 차액 2억 6,000만원이 기준금액 3억원에 미치지 않아 증여세가 발생하지 않았습니다.

셋째, 매매대금 전액을 자녀 부부의 소득과 재산으로 채웠습니다.

자녀 부부는 10년 이상의 근로소득이 10억원 넘게 쌓여 있었고, 계약 전에 미리 증여를 받아 증여세 신고까지 마쳐 두었습니다. 전세보증금 5억원은 잔금일에 상계하고, 나머지는 계약금·중도금·잔금 날짜에 맞춰 실제로 이체했습니다.

취득세 신고 단계에서 소득금액증명원 10년치와 증여세 신고서, 전세계약서, 이체확인증을 소명서와 함께 제출했고, 추가 소명 요구 없이 그대로 통과되었습니다.

실제 납부한 세액은 아래와 같습니다.

부담부증여로 갔을 때와 비교하면3억 2,500만원의 세금을 줄인 셈입니다.

이처럼 저가양도는 단순히 "시세보다 싸게 팔 수 있다"로 끝나는 문제가 아닙니다.

이번 건에서 결과를 가른 것은 계약서를 쓰기 전에 이미 모든 절차가 정리되어 있었다는 점이었습니다.

구청 취득세과에 미리 확인해 주택담보대출을 쓸 수 없다는 사실을 알고 시작했기 때문에 자금 구성을 처음부터 소득과 사전 증여로 짤 수 있었고, 그래서 소명 자료도 신고 시점에 함께 낼 수 있었습니다.

만약 대출을 끼고 계약서부터 썼다면 취득세는 1억 5,000만원대로 올라갔을 것입니다. 계약을 하고 나서는 되돌릴 방법이 거의 없습니다.

궁금하신 점이나 개별 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.