자동말소된 임대주택을 이미 팔았다면, 거주주택 비과세 5년 기한이 적용될까요?

안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다.

장기임대주택 거주주택 비과세와 관련하여 해석례를 하나 소개해드리려 합니다.

임대주택이 자동말소되면 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 임대주택이 여러 채라면 가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일부터 5년을 셉니다.

그런데 기획재정부 재산세제과-1420(2024. 12. 11.)은 자동말소된 임대주택을 이미 팔았고, 남은 임대주택이 자동말소 대상이 아닌 경우에는 이 5년 기한이 적용되지 않는다고 회신했습니다.

오늘은 이 해석례에 대해 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

거주주택 비과세는 장기임대주택이 "양도일 현재" 등록되어 임대 중이어야 합니다

먼저 소득세법 시행령 제155조 제20항을 보겠습니다.

장기임대주택과 2년 이상 거주한 주택을 가진 세대가 거주주택을 양도하면, 거주주택 1채만 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다는 규정입니다.

눈여겨볼 곳은 제2호입니다. 장기임대주택은 거주주택을 양도하는 날 현재 사업자등록과 임대사업자 등록이 되어 있고, 실제로 임대하고 있어야 합니다.

문제는 등록이 말소된 임대주택입니다.

자동말소된 임대주택은 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도해야 합니다

2020년 8월 민간임대주택법이 개정(법률 제17482호)되면서 임대주택 유형 일부가 폐지되었습니다. 폐지된 유형으로 이미 등록되어 있던 임대주택은 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다.

즉, 단기민간임대주택과, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 자동말소 대상입니다.

등록이 말소되면 앞에서 본 제20항 제2호의 "양도일 현재 등록하여 임대하고 있을 것"을 충족할 수 없습니다. 본인 의사와 상관없이 말소되었는데 거주주택 비과세까지 받지 못하게 되는 것이죠.

그래서 둔 규정이 소득세법 시행령 제155조 제23항입니다.

쉽게 말씀드리면,자동말소(제2호) 또는 자진말소(제1호)된 임대주택은 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도하는 경우에만 장기임대주택으로 인정해준다는 뜻입니다.

괄호 안도 보셔야 합니다. 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 "최초로 등록이 말소되는" 임대주택의 말소일부터 5년을 셉니다.

그렇다면 임대주택이 여러 채인데, 가장 먼저 말소된 임대주택을 이미 팔아버린 경우는 어떨까요. 남은 임대주택은 자동말소 대상이 아니어서 계속 등록되어 있는데도, 이미 팔고 없는 주택의 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 하는 걸까요.

임대주택 3채 중 자동말소된 1채를 양도한 뒤 거주주택을 양도하는 사안입니다

기획재정부 재산세제과-1420의 사실관계는 이렇습니다.

B주택은 임대기간 등 제155조 제20항의 장기임대주택 요건을 모두 충족한 뒤 자동말소된 것을 전제로 한 질의입니다.

C주택과 D주택은 8년 준공공임대로 등록한 오피스텔과 다세대주택입니다. 단기임대도 아니고 아파트도 아니어서 자동말소 대상이 아닙니다.

제23항의 괄호를 그대로 적용하면, B주택이 말소된 2021년 5월부터 5년이 되는 2026년 5월까지 A주택을 양도해야 합니다. B주택은 이미 팔았고 C, D주택은 계속 등록되어 있는데도 이 기한이 적용되는지를 물은 것입니다.

기획재정부는 5년 기한이 적용되지 않는다고 회신했습니다

기획재정부의 회신을 보겠습니다.

자동말소된 임대주택을 이미 양도했고 남은 임대주택이 폐지되지 않은 유형이라면, 제23항 자체가 적용되지 않는다는 내용입니다.

따라서 A주택을 양도할 때는 제20항만 보면 됩니다. A주택 양도일 현재 C, D주택이 등록되어 임대 중이고 임대료 증가율 5% 요건을 지키고 있다면, 2026년 5월이 지난 뒤에 양도하더라도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

말소된 임대주택을 팔았는지, 그대로 가지고 있는지에 따라 결론이 달라집니다

제23항은 등록이 말소된 임대주택을 장기임대주택으로 "보아" 주는 규정입니다. 말소된 B주택을 이미 팔았다면, 거주주택을 양도하는 날에는 그렇게 보아 줄 주택이 남아 있지 않습니다. 남은 C, D주택은 등록이 그대로 있으니 제20항의 요건을 직접 충족하면 되고요. 그래서 위와 같은 해석이 나온 것으로 보입니다.

반대로 말소된 임대주택을 그대로 가지고 있다면 얘기가 다릅니다.

그 주택은 거주주택 양도일 현재 등록되어 있지 않으므로, 제23항이 적용되어야만 장기임대주택으로 인정됩니다. 이때는 조문에 쓰인 대로최초로 말소된 임대주택의 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도해야합니다.

임대주택이 여러 채이고 그중 일부가 자동말소되었다면, 거주주택을 양도하기 전에 말소된 주택을 이미 양도했는지, 남은 임대주택이 자동말소 대상인지부터 확인하셔야 합니다.

5년 기한이 적용되는데 그 기한을 넘겨 거주주택을 양도하면 비과세를 적용받지 못하고, 일반과세 혹은 다주택자 중과세가 적용될 수 있습니다. 반대로 최초 말소일부터 5년이 지났다는 이유만으로 거주주택 비과세가 안 된다고 단정할 일도 아닙니다.

궁금하신 점이나 개별 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

자주 묻는 질문

임대주택이 자동말소되면 거주주택은 언제까지 팔아야 비과세가 되나요?

소득세법 시행령 제155조 제23항에 따라, 자동말소된 임대주택은 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에만 장기임대주택으로 인정됩니다. 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 임대주택의 말소일부터 5년을 계산합니다.

자동말소된 임대주택은 이미 팔았고 남은 임대주택은 계속 등록 중입니다. 그래도 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 하나요?

기획재정부 재산세제과-1420(2024.12.11.)은 자동말소된 임대주택을 양도한 뒤 거주주택과 폐지되지 않은 유형의 장기임대주택만 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제155조 제23항이 적용되지 않는다고 회신했습니다. 이 경우 5년 기한은 적용되지 않고, 남은 임대주택이 거주주택 양도일 현재 제155조 제20항의 요건을 갖추고 있으면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

자동말소된 임대주택을 팔지 않고 계속 가지고 있으면 거주주택 비과세는 어떻게 되나요?

자동말소된 임대주택을 계속 보유하고 있다면 그 주택은 소득세법 시행령 제155조 제23항이 적용되어야 장기임대주택으로 인정됩니다. 따라서 임대주택이 여러 채인 경우 최초로 말소된 임대주택의 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.