일시적 2주택 비과세, 3주택에서 1채를 처분한 2주택도 될까요?

안녕하세요, 상속 · 증여 · 양도 · 부동산 전문 세무회계 도온(DO:ON) 대표세무사 김도일입니다.

일시적 2주택과 관련하여 흥미로운 판례를 하나 소개해드리려 합니다.

대법원 2024두55426 판결(2025. 2. 13. 선고)은 일시적 2주택 비과세 특례가 어디까지 적용되는지를 다룬 판결입니다. 2주택 세대가 집을 한 채 더 사서 3주택이 되었다가 한 채를 처분해 다시 2주택이 된 경우, 그 2주택은 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다는 판례인데요.

국세청은 그동안 종전주택을 양도하는 시점에 일시적 2주택이면 특례를 적용한다고 해석해 왔습니다. 대법원 판결은 이 해석과 방향이 다릅니다.

오늘은 이 판례에 대해 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

일시적 2주택 특례는 "1주택 세대가 신규 주택을 취득해 2주택이 된 경우"에 적용됩니다

먼저 소득세법 시행령 제155조 제1항을 보겠습니다.

종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 각 호의 기간(2년 또는 3년) 안에 종전주택을 양도하면 2주택인데도 1세대 1주택으로 봐준다는 규정입니다.

오늘 눈여겨볼 곳은 기간이 아니라 맨 앞 구절입니다.

"국내에 1주택을 소유한 1세대가 ... 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우"

조문은 1주택이던 세대가 한 채를 더 사서 2주택이 된 상황을 얘기하고 있습니다. 그렇다면 3주택이던 세대가 한 채를 줄여서 2주택이 된 경우는 어떨까요. 이 글의 쟁점이 바로 이것입니다.

국세청은 양도 시점에 일시적 2주택이면 특례를 적용해 왔습니다

이와 관련된 국세청 해석례를 하나 소개해드리겠습니다. 서면-2023-부동산-2276입니다.

질의한 세대는 A주택 지분, C주택, D주택을 보유하고 있었습니다. A주택 지분을 별도세대인 부친에게 증여한 뒤, D주택 취득일부터 3년 이내에 C주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 되는지를 물었습니다.

쉽게 말씀드리면,일시적 2주택인지는 양도 시점을 기준으로 판정한다는 뜻입니다. 그 전에 3주택이었는지는 묻지 않습니다. 종전주택을 양도하는 날, 남아 있는 두 채가 제155조 제1항의 요건에 맞으면 됩니다.

이 회신은 유사사례로 서면인터넷방문상담4팀-2636(2005.12.27.)과 재산세과-888(2009.03.12.)을 들고 있는데, 두 건 모두 같은 취지입니다. 예전부터 이어져 온 해석인 셈이죠.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

2주택 세대가 한 채를 더 사고, 한 채를 판 뒤 종전주택을 양도한 사건입니다

사실관계는 이렇습니다. 원고는 부부이고, 주택은 취득한 순서대로 첫째, 둘째, 셋째 주택으로 부르겠습니다.

부부의 주장은 이랬습니다. 둘째 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 셋째 주택을 취득했고, 셋째 주택 취득일부터 3년 이내에 둘째 주택을 양도했으니 일시적 2주택 특례가 적용된다는 것입니다. 앞에서 본 국세청 해석과 같은 논리입니다.

처음에 세무서가 일시적 2주택 특례를 적용해주지 않은 이유는 보유기간이었습니다. 당시 시행령 제154조 제5항 단서에는 다주택 세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 다시 기산하는 규정이 있었습니다(2021. 1. 1. 시행). 세무서는 첫째 주택을 처분한 날부터 둘째 주택을 양도한 날까지가 2년이 안 된다고 보았습니다.

그런데 항소심에서 세무서가 사유를 하나 더 내놓습니다. 보유기간을 따지기 전에, 이 사건은 애초에 일시적 2주택 특례가 적용되는 경우가 아니라는 주장이었습니다. 법원은 이 주장을 받아들였습니다.

대법원은 3주택에서 1주택을 처분한 2주택은 특례 대상이 아니라고 판단했습니다

대법원의 판단을 보겠습니다.

대법원은 조문 맨 앞 구절을 문언 그대로 읽었습니다.양도 당시 2주택인지가 아니라, 1주택 세대가 신규 주택을 취득해서 2주택이 된 것인지를 본 것입니다. 부부는 2주택에서 한 채를 더 사 3주택이 되었다가 한 채를 팔아 2주택이 되었으므로, 조문이 전제하는 경우가 아니라는 결론입니다.

원심인 부산고등법원의 판결문에는 이유가 조금 더 자세히 나옵니다.

원심은 일시적 2주택 특례가 "1주택 + 1주택 = 2주택"만을 상정하고 있고, "3주택 - 1주택 = 2주택"은 상정하고 있지 않다고도 썼습니다. 3주택이었던 과거를 지우고 양도 시점의 2주택만 보는 것은 제도의 취지에 맞지 않는다는 것이죠.

국세청 해석은 아직 그대로이고, 바뀐다면 실무 관행이 크게 달라집니다

여기서부터는 제 개인적인 의견이니 의사결정에 참고만 하시길 바라겠습니다.

대법원 판결이 나온 뒤에도 국세청의 해석은 종전 그대로 유지되고 있습니다. 일시적 2주택 여부를 양도 시점 기준으로 판정한다는 해석례가 바뀌지 않았습니다. 대법원에서는 이 해석과 다른 결론이 나왔지만,지금 양도소득세 신고를 하면 국세청 해석대로 처리될 가능성이 높습니다.

문제는 국세청이 대법원 판결을 받아들여 해석을 변경하는 경우입니다. 그렇게 되면 지금까지의 양도소득세 실무 관행에 아주 큰 변화가 생깁니다.

판결의 논리대로라면, 2주택에서 한 채를 더 사 3주택이 된 세대는 한 채를 과세로 정리한 뒤에도 남은 두 채에 일시적 2주택 특례를 쓸 수 없습니다. 한 채를 더 정리해서 마지막으로 그냥 한 채가 남아야 1세대 1주택 비과세를 받게 됩니다. 주택을 한 채씩 줄여 가며 중간 단계에서 비과세를 받던 계획을 처음부터 다시 짜야 하는 것이죠.

원래 양도소득세는 "양도 당시의 상태"를 기준으로 판단하는 것이 대원칙입니다. 세법에서 따로 정하지 않는 이상 1세대인지, 주택이 몇 채인지는 양도일 현재를 기준으로 봅니다. 시행령 제154조 제1항도 "1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우"라고 쓰고 있습니다.

그런 점에서 이번 대법원 판결은 이 대원칙과 오랜 실무 관행에서 약간 비켜나 있는 판결이라고 생각합니다. 양도 당시 2주택이라는 상태가 아니라, 2주택이 되기까지의 과정을 요건으로 읽었기 때문입니다.

같은 2주택이라도 어떻게 2주택이 되었는지에 따라 결론이 달라질 수 있다는 것을 대법원이 분명히 한 판결입니다.

3주택 이상에서 주택을 줄여 가며 일시적 2주택 비과세를 받을 계획이라면, 종전주택을 양도하는 시점에 국세청 해석이 그대로인지부터 확인하셔야 합니다. 해석이 바뀌면 일시적 2주택 비과세를 적용받지 못하고, 일반과세 혹은 다주택자 중과세가 적용될 수 있습니다.

궁금하신 점이나 개별 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

자주 묻는 질문

3주택자가 한 채를 먼저 팔면 남은 두 채로 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?

국세청은 일시적 2주택 여부를 종전주택 양도 시점 기준으로 판정하므로, 남은 두 채가 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 갖추면 비과세를 적용한다고 해석합니다(서면-2023-부동산-2276). 반면 대법원 2024두55426 판결은 2주택 세대가 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다가 1주택을 처분해 2주택이 된 경우는 특례 대상이 아니라고 판단했습니다. 두 판단이 서로 다르므로 양도 전에 국세청 해석이 유지되고 있는지 확인해야 합니다.

대법원 2024두55426 판결은 어떤 사건인가요?

2주택을 보유하던 부부가 2019년 셋째 주택을 취득해 3주택이 된 뒤, 2021년 1월 첫째 주택을 양도하고 같은 해 11월 둘째 주택을 비과세로 신고한 사건입니다. 대법원은 2025년 2월 13일, 일시적 2주택 특례는 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정이므로 이 사건에는 적용되지 않는다고 판단했습니다.

지금 3주택에서 한 채를 정리하고 일시적 2주택으로 신고하면 어떻게 처리되나요?

대법원 2024두55426 판결 이후에도 국세청은 일시적 2주택을 양도 시점 기준으로 판정한다는 종전 해석을 유지하고 있어서, 지금 신고하면 국세청 해석대로 처리될 가능성이 높습니다. 다만 국세청이 대법원 판결을 받아들여 해석을 변경하면 결론이 달라지므로, 종전주택을 양도하는 시점의 해석을 확인해야 합니다.